Landmandens største aktiv er som regel den jord, han ejer, men regnestykkerne i jordhandel er for altid forandret. Det er både godt og skidt, fortæller driftsøkonom.
Af jord er du kommet, til jord skal du blive – og hvis du er landmand, er den også omdrejningspunktet i de mellemliggende år. Men landbrugsjord er en løjerlig størrelse, når vi ser ud over dyrkningsmediet. Det er et voldsomt dyrt aktiv, som kan være svært at forrente i dårlige tider – men som til gengæld sandsynligvis stiger i værdi over tid.
”Jord har altid haft en særlig økonomi, det er det pudsige ved det. Fra en likviditetsmæssig betragtning hænger det aldrig sammen – men det er næsten altid en god investering på den lange bane,” siger Søren Hansen, der er driftsøkonom i SAGRO, og fortsætter:
”Da jeg startede for snart 40 år siden havde jeg en landmand, som ville købe jord til 17.000 kroner hektaren – til en rente på 16 procent. Det hang jo ikke sammen dengang overhovedet, men set med nutidens øjne ville et salg give mange millioner. Over tid er jord som regel en god investering - hvis økonomien altså kan bære byrden undervejs.”
Ser du på en graf over prisudviklingen over de seneste årtier, vil jordkøbere op til finanskrisen nok få koldsved. Men selv hvis du havde købt på toppen dengang, skulle det nok være en okay investering over 30 år, mener Søren.
En løsrivning fra det høstede
De store forandringer, der har været i landbruget i de senere årtier, har også påvirket prissætningen af jord. Hvor boniteten og potentialet i forhold til udbytte tidligere havde stor betydning for jordpriserne, er det i dag andre hensyn og potentialer, som er afgørende.
”Kravet om harmoniareal har været en vigtig del af forklaringen på prisstigningerne her i Vestjylland, men strukturudviklingen har også haft en stor betydning,” forklarer han og uddyber:
”En bedre arrondering kan have en stor betydning for, hvor effektivt bedriften kan drives, og den værdi afspejler sig ofte i jordprisen. Det kan stadig være fornuftigt at købe dyr jord, hvis det gør arbejdet lettere og mere effektivt. Det hænger også sammen med udviklingen i maskinstørrelserne.”
Her hentyder han til, at større maskiner gør det muligt at dyrke større arealer med de samme medarbejdere – og det påvirker også jordpriserne.
I skrivende stund er det for tidligt at sige noget om, hvor stor en indflydelse L5 (kvælstofloven, red.) får for jordpriserne. Men retention og begrænsninger kommer uden tvivl til at sætte sig i jordpriserne, mens de store arealer, som står til at blive udtaget, til gengæld kan holde udbuddet nede – og dermed prisen oppe.
Men der er mange brikker, der skal falde på plads, før puslespillet for alvor åbenbarer sig.
Store krav til unge landmænd
Mens de gode jordpriser er godt for sælgerne, og mindre vigtige for de store, som kan effektivisere, er det naturligvis skidt for dem, der skal ind på markedet. De, som kun kan forrente jorden via dét, den rent faktisk kan producere.
Her rådgiver Søren Hansen en hel del nye landmænd, og før et køb bliver til handel, er der en lang række forhold, der skal være på plads.
”Vi skal være sikre på, at likviditeten kan hænge sammen – også i de første fem år. For nye landmænd er det blevet vanskeligere at købe jord på det frie marked, fordi jordpriserne ikke altid står mål med den løbende indtjening. Samtidigt er konkurrencen om jorden blevet hård,” siger Søren.
En væsentlig del af rådgivningen består derfor i at udarbejde et grundigt beslutnings- og budgetgrundlag, der kan bruges i dialogen med banken.
”Der sker jo heldigvis stadig nyetableringer, men det er blevet sværere, og der er ingen lette løsninger på problemet,” tilføjer han.
Likviditeten er altid afgørende
For mange landmænd virker det næsten som et mål i sig selv at få mere jord under ploven. Strukturudviklingen går da også den vej, og mange af de begrænsninger, som før fandtes, betyder i dag mindre.
Men likviditet og finansiering er alle mands herre, og de er altid centrale emner, når Søren rådgiver jordhungrende landmænd.
”Du skal kunne tåle en dårlig høst og et fald i mælkepriserne, når du har købt din nye jord. Ellers bliver det hurtigt for presset. Her spiller finansieringen naturligvis en vigtig rolle. Det handler om at sikre de bedst mulige betingelser, og det er som regel realkredit med størst mulig afdragsfrihed. Derfor giver det god mening at se på, om du kan spille ind med friværdi i eksisterende aktiver,” fortæller han og slutter:
”Et jordkøb kan samtidig være en god anledning til at gennemgå den samlede jordportefølje og sælge jord fra, der ligger uhensigtsmæssigt eller ikke passer godt ind i driften.”
Søren Hansen og hans kollegaer har adgang til et program, der trækker data på samtlige jordhandler i landet. Derfor kan du få et realistisk skøn på jordpriserne – uanset om du går i købs- eller salgstanker.
